A compra de uma fração em planta é, por natureza, uma operação imobiliária com riscos para ambas as partes. O comprador paga parte do preço antes de o imóvel existir, confiando que a construção será concluída, dentro do prazo e com as características prometidas. No entanto, na prática, podem surgir alguns riscos, tais como:
• A fração pode não chegar a ser concluída;
• A obra pode sofrer atrasos significativos;
• O imóvel final pode não corresponder exatamente ao projeto inicial;
• O comprador pode, por motivos imprevistos, deixar de reunir condições financeiras para celebrar a escritura, muitas vezes marcada meses ou anos após o CPCV.
Para mitigar estes riscos e garantir uma operação segura, é essencial que o Contrato‑Promessa de Compra e Venda (o “CPCV”) esteja bem redigido e que ambas as partes conheçam claramente os seus direitos e deveres.
A seguir, destaco as cláusulas que considero fundamentais num CPCV de fração em planta.
1. Situação Jurídica do Prédio (Terreno para Construção):
O CPCV deve identificar:
• Número e data da licença de construção;
• Identificação do projeto aprovado;
• Certidão predial atualizada do prédio ou terreno para construção;
• Existência de ónus, hipotecas ou garantias que afetem o terreno.
Sem esta informação, o comprador não tem garantias sobre a legalidade da construção nem sobre a segurança do investimento.
2. Descrição Técnica da Fração e do Empreendimento:
Como o imóvel ainda não existe, é muito importante que a descrição seja objetiva e pormenorizada. O CPCV deve incluir:
• Plantas;
• Áreas (útil, bruta, varandas, estacionamento);
• Mapa de acabamentos;
• Materiais e equipamentos previstos.
3. Alterações ao Projeto e à Fração:
O CPCV deve esclarecer:
• Se o promotor pode realizar alterações sem autorização do promitente‑comprador;
• Quais as alterações permitidas;
• Quais as alterações que não podem ser efetuadas consentimento prévio do promitente-comprador;
• Consequências caso sejam necessárias alterações, nomeadamente, por razões técnicas ou legais.
4. Prazo de Conclusão das Obras e Condições para a Escritura:
Esta é uma das cláusulas mais sensíveis e deve prever:
• Prazo‑limite para conclusão das obras;
• Possibilidade e limites de prorrogação do prazo;
• Prazo‑limite para obtenção da resposta à comunicação prévia para utilização (antiga licença de utilização);
• Prazos para obtenção do registo definitivo da PH e demais obtenção de documentos necessários à escritura;
• Consequências do atraso no cumprimento dos prazos.
5. Condições de Pagamento do Sinal e Reforços de Sinal:
O CPCV deve definir com precisão:
• Valor do sinal;
• Forma e meios de pagamento;
• Datas e montantes dos reforços;
• Se os reforços dependem da conclusão de fases específicas da obra.
6. Condições de Resolução do Contrato:
O contrato deve indicar:
• Situações que permitem a resolução;
• Consequências para cada parte;
• Em que casos existe direito a reter o sinal;
• Em que situações é devido o sinal em dobro.
