O Supremo Tribunal de Justiça (o “STJ”) pronunciou-se recentemente sobre o prazo de validade da comunicação efetuada pelo vendedor a conceder a preferência na compra de imóvel ao titular desse direito.
No caso analisado pelo STJ, a comunicação a conceder a preferência tinha sido efetuada pelo proprietário em março de 2019, o titular do direito de preferência não respondeu à mesma, vindo o imóvel a ser vendido em outubro de 2019 a um terceiro.
No Acórdão de 29.01.2026, o Tribunal Superior confirmou que um negócio celebrado mais de seis meses após a comunicação para exercício do direito de preferência deve ser considerado “negócio diverso do comunicado”, impondo aos alienantes uma nova comunicação ao preferente.
Na sua análise, o STJ destacou que:
- Os prazos legais para exercício da preferência são curtos, para não prejudicar o negócio pendente com o terceiro;
- Quando a venda ocorre muito depois do previsto, o contexto económico e financeiro do preferente pode ter mudado; e
- A boa‑fé negocial exige que o alienante renove a comunicação quando o negócio se faz mais de 6 meses depois da comunicação inicial.
Com efeito, pese embora, no caso analisado, não existisse nenhum prazo legal de validade da comunicação do direito de preferência e mais nenhum elemento do negócio tivesse alterado, o STJ considerou que a comunicação efetuada em março de 2019 já não era válida, quando o negócio foi celebrado em outubro de 2019.
Por tal motivo, o STJ decidiu que os alienantes deveriam ter efetuado uma nova comunicação, concedendo ao preferente um novo prazo para exercício do direito de preferência.
