No início de cada ano, muitas assembleias de condóminos discutem um tema recorrente: a cobrança das quotas em atraso.
Ora, a ata da assembleia pode funcionar como título executivo, permitindo ao Condomínio avançar diretamente para uma ação executiva e, se necessário, penhorar bens do condómino devedor.
Mas nem todas as atas têm força executiva. Para que isso aconteça, a assembleia geral deve observar um determinado formalismo e a ata deve cumprir requisitos muito específicos.
Assim, para existir título executivo, a assembleia deve aprovar validamente o montante das contribuições ao Condomínio.
Na deliberação de aprovação e na respetiva ata devem ficar a constar o (i) montante anual a pagar por cada condómino e (ii) a data de vencimento das respetivas obrigações.
Para além disso, a lei estabelece ainda que a ata deve conter:
- A data e o local da reunião;
- Os condóminos presentes e ausentes;
- Os assuntos apreciados;
- As decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação; e
- A menção ao facto de a ata ter sido lida e aprovada.
A eficácia das deliberações, incluindo as relativas às quotas, depende sempre da aprovação da ata pelos condóminos na assembleia geral, mesmo que a ata não esteja assinada por todos.
Caso a assembleia geral cumpra o formalismo e a ata contenha os requisitos legais, consideram-se abrangidos pelo título executivo:
- As quotas em dívida;
- Os juros de mora, à taxa legal; e
- As sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
Se existirem erros ou omissões, o processo executivo pode falhar logo no início, obrigando o Condomínio a recorrer a uma ação declarativa prévia à ação executiva, o que poderá atrasar o recebimento dos montantes e fazer com que o Condomínio incorra em mais custos.
