É ainda comum a ideia de que o contrato‑promessa de compra e venda (“CPCV”) pode ser assinado “simplesmente”, sem qualquer formalidade adicional, sendo frequente incluir‑se cláusulas onde as partes declaram renunciar ao reconhecimento presencial das assinaturas.
Contudo, essa prática contraria diretamente a lei.
Quando o CPCV tem por objeto a venda de um edifício, ou fração autónoma dele, o reconhecimento presencial das assinaturas é obrigatório.
Neste sentido, existem várias decisões dos Tribunais Superiores que, nestes casos, entenderam que as cláusulas contratuais que afastam esta exigência legal são nulas, por violarem uma norma de interesse e ordem pública. Ou seja, que essa renúncia ao reconhecimento presencial das assinaturas não produz qualquer efeito.
Assim, um CPCV assinado sem reconhecimento presencial pode não cumprir a forma legal exigida.
E as implicações podem ser graves. Um contrato‑promessa que não respeite a forma legal pode ser considerado nulo por falta de forma, o que significa que não produz efeitos obrigacionais, não permite exigir o cumprimento específico e abre espaço a litígios que poderiam ter sido facilmente evitados.
Num negócio imobiliário, onde estão em causa valores elevados e direitos essenciais, cumprir esta formalidade é uma garantia de segurança jurídica para ambas as partes.
